Tôi đang tìm hiểu một dự án chung cư tại phường Linh Trung, Quận Thủ Đức để mua ở. Dự án hiện đang xây dựng và dự kiến bàn giao nhà năm sau. Là người mua nhà lần đầu nên tôi không có nhiều kinh nghiệm...

Tôi xin hỏi các chuyên gia thời điểm này mua căn hộ giá còn giảm nữa không? Ngoài ra, tôi có gửi kèm hợp đồng mua bán căn hộ và quyết định phê duyệt dự án. Rất mong được chuyên gia, luật sư tư vấn giúp những điều khoản trong hợp đồng có hợp lý không, làm sao để hạn chế rủi ro khi mua căn hộ này?

Dưới đây là ý kiến tư vấn của Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân và luật sư Nguyễn Văn Trường, trưởng văn phòng luật sư Trường để giải đáp những thắc mắc này.

Với hồ sơ bạn đọc gửi và câu hỏi liên quan, có 5 điểm cần lưu ý như sau:

Thứ nhất: Về diện tích căn hộ

Theo hợp đồng, Điều 14/Phần G: Định nghĩa & diễn giải, khoản 14.G.7 có ghi: “Diện tích căn hộ: là Phần diện tích được xác định theo nguyên tắc tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của Căn hộ, bao gồm: diện tích sàn Căn hộ, diện tích phần thềm riêng trước cửa vào Căn hộ, ban-công, logia (nếu có)”. Theo Thông tư 16/2010/TT-BXD thì có 2 cách tính diện tích căn hộ: Tính diện tích thông thủy hoặc theo tim tường. Hiện nay, Bộ Xây dựng đã hiệu chỉnh Thông tư 16/2010/TT-BXD thành Thông tư 03/2014/BXD-TT có hiệu lực ngày 08/04/2014. Theo đó, phần diện tích căn hộ được tính thông thủy không còn tính từ tim tường như Thông tư 16/2010/TT-BXD. Nếu ban công và logia được ghi trong hợp đồng và được sử dụng riêng, thì chủ đầu tư sẽ có quyền tính diện tích này. Riêng phần “thềm riêng trước cửa vào Căn hộ” nằm bên ngoài căn hộ, đây là thuộc về hành lang và là thuộc diện tích sở hữu chung nên khi cấp quyền sử dụng, cũng như cấp quyền sở hữu sẽ không tính phần diện tích này.

Thứ 2: Về trang thiết bị nội thất trong căn hộ

Phụ lục 1, vật liệu hoàn thiện, có nhiều phần ghi chung chung như thang máy gồm “thang chở người” và “thang tải hàng”, không có nhãn hiệu, mã hàng hóa cụ thể.

Ngoài ra, ở phần ghi chú 1, chủ đầu tư có quyền: “thay thế những vật liệu hoặc thiết bị có chất lượng và tiêu chuẩn tương đương cho các vật liệu hoặc thiết bị đã được liệt kê trên.” Điều này có thể giúp chủ đầu tư dễ dàng đưa những vật liệu hoặc thiết bị rẻ tiền hơn mà khách hàng khó bắt bẻ.

Phần ghi chú 2, chủ đầu tư có quyền: “chủ động thay đổi thiết kế Căn hộ nhằm đạt hiệu quả sử dụng cao nhất & thẩm mỹ nhất. Tuy nhiên, vẫn đảm bảo đầy đủ các phòng chức năng như thiết kế ban đầu tại phòng mẫu.” Khách hàng cần lường trước khả năng thiết kế căn hộ mẫu đẹp lung linh nhưng khi bàn giao thực tế là một sản phẩm khác hoàn toàn! Thông thường chủ đầu tư thường sử dụng ngôn từ “mở” trong hợp đồng, nên khi khách hàng mua đề nghị ghi cụ thể chủng loại hàng hóa, mã hàng, xuất xứ, nếu trường hợp thay thế những sản phẩm thiết bị tương đương thì phải có giá trị không chênh lệch nhiều.

Thứ 3: Về quyền và nghĩa vụ chủ đầu tư

Tại Điểm 4.1.18 thuộc Khoản 4.1 nói về quyền của chủ đầu tư có ghi: “Với nguyên tắc nhằm tránh hiểu sai nội dung Hợp đồng đã được hai Bên hiểu rõ & đồng thuận; và nhằm để thực hiện đúng pháp luật về nguyên tắc bảo vệ quyền lợi của đôi Bên có liên quan đến Hợp đồng, Bên B hiểu rõ & đồng ý rằng, trong giai đoạn Hợp đồng còn hiệu lực, Bên A có quyền từ chối mọi yêu cầu của Bên B khi bên B cử đại diện bất kỳ với danh nghĩa quyền lợi của Bên B như: luật sư, báo đài, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân…thì Bên A có quyền từ chối mọi yêu cầu đến từ những tổ chức, cá nhân này.

Để bảo vệ quyền lợi & thực hiện những yêu cầu của Bên B theo tinh thần Hợp đồng này, cũng như bảo vệ quyền lợi của Bên A, Bên A có quyền yêu cầu Bên B phản ảnh những yêu cầu của Bên B đến Bên A một cách trực tiếp để cùng hiệp thương giải quyết trước, trên cơ sở hòa giải cùng nhau, có biên bản xác nhận. Nếu không giải quyết được, Bên A có quyền đưa sự việc tiếp đến cơ quan hòa giải là Tòa àn nhân dân nơi bên A hoặc bên B hoặc/và Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam. Phán quyết của Tòa án hoặc/và Trọng tài kinh tế cũng là phán quyết cuối cùng để hai Bên cùng thực hiện.”

Tại sao chủ đầu tư phải “rào trước, đón sau” tránh báo chí, luật sư…! Đây là những thỏa thuận hết sức bất lợi, “bịt miệng” khách hàng nếu xảy ra tranh chấp.

Thứ 4: Về sở hữu chung - riêng

Khoản 11.2, Phần sở hữu riêng của Bên A bao gồm cả: “Các loại sân vườn ngoài trời – diện tích các khu dịch vụ, bờ kè, các dịch vụ trên các diện tích công cộng; Các loại hành lang không phải là lối đi chung hoặc lối đi riêng lẻ của Căn hộ và các loại diện tích nhỏ lẻ không tham gia vào việc tổ chức giao thông công cộng.” Trong khi đó, quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng của Sở Xây dựng ngày 24/8/2009 có ghi rõ phần sở hữu riêng của chủ đầu tư gồm: Diện tích khu thương mại dịch vụ, diện tích khu dịch vụ giữ trẻ, diện tích chỗ để xe tầng hầm. Khách hàng cần lưu ý để tránh thiệt thòi khi chung cư đi vào hoạt động.

Thứ 5: Về xu hướng giảm giá căn hộ

Đây là điều rất khó dự đoán chính xác. Tuy nhiên, trên thị trường, những dự án tốt, chủ đầu tư uy tín, ít sản phẩm cạnh tranh trực tiếp thì khó có cơ hội giảm giá trong giai đoạn hiện nay sau một thời gian điều chỉnh giá khá dài. Còn với những dự án không tốt, chủ đầu tư có vấn đề thì cho dù giảm giá thì rủi ro đi kèm cũng rất lớn. Đáy thị trường thường tính chung cho tất cả các dự án nên chỉ mang tính tham khảo vĩ mô và có ý nghĩa với nhà đầu tư nhiều hơn. Đối với khách hàng mua để ở yếu tố quan trọng vẫn là thỏa mãn nhu cầu cá nhân và phù hợp túi tiền và điều quan trọng là khách hàng nên tìm hiểu giá trị cộng hưởng, giá trị kết nối, giá trị thương hiệu cũng như uy tín của chủ đầu tư.

http://www.newssaigon.net/2014/03/lam-gi-khi-mua-bds-khong-bi-chu-dau-tu-qua-mat.html

(Theo Vietnamnet) 

Hợp đồng mua bán bị từ chối công chứng và nếu có tranh chấp thì "giấy viết tay" sẽ vô hiệu.

Việc mua hay không là tùy thuộc vào hoàn cảnh, điều kiện và quan điểm của mỗi người. Tuy nhiên dưới góc độ pháp lý thì việc mua nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu có một số hạn chế, rủi ro sau:

Thứ nhất, theo quy định của Bộ luật Dân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục trước bạ sang tên.

Theo quy định tại Điều 35 Luật Công chứng, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay. 

Trường hợp có tranh chấp thì việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Điều 137 Bộ luật dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Thứ hai, tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch hợp đồng. Có thể ví dụ một vài trường hợp hay gặp như: nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy sau khi mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Thứ ba, tuy việc cấp phép xây dựng không đòi hỏi đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng với những thửa đất diện tích 10m2 thì chắc chắn không được cấp phép xây dựng. Điều này có nghĩa là xây dựng trái phép và có thể bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế buộc tháo dỡ. Nếu bị cưỡng chế không những không được bồi thường như các trường hợp nhà nước thu hồi để thực hiện dự án công cộng mà còn có thể bị xử phạt hành chính nếu thời hiệu xử phạt hành chính vẫn còn.

Thứ tư, nếu vì lý do nào đó sau khi mua mà có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằng hình thức viết tay, tiền ẩn các rủi ro như đã phân tích ở trên.

Dưới góc độ thực tiễn thì mua nhà không có giấy chứng nhận sở hữu có một số hạn chế, rủi ro sau:

Thứ nhất, khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt.

Thứ hai, việc xây mới, cải tạo, sửa chữa rất khó khăn bởi hoạt động này không được cấp phép.

Thứ ba, do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.

Do những điều kiện nhất định mà bạn vẫn quyết định mua căn nhà nói trên thì để hạn chế rủi ro, bạn cần thực hiện những việc sau:

- Tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửa đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm không? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi xây dựng căn nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không? Nếu căn nhà có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao. Để xác minh các thông tin này bạn có thể tìm hiểu qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có nhà đất. Tuy nhiên các thông tin có được cũng chỉ mang tính tham khảo.

- Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng.

- Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất cho người mua.

- Hợp đồng mua bán nên mời hai người làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.

- Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng và yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.

- Nhận bàn giao nhà ngay sau khi thanh toán tiền mua nhà.

http://www.newssaigon.net/2014/03/Rui-ro-cao-khi-mua-nha-khong-so.html

Luật sư Vũ Tiến Vinh

Công ty Luật Bảo An, Hà Nội

Tp.HCM chỉ mới có 294 căn nhà ở xã hội (NƠXH) thuộc 4 dự án được hoàn thành và đưa vào sử dụng, quá nhỏ so với nhu cầu đang rất cao của hiện tại. Thành phố vẫn đang loay hoay trong việc phát triển loại hình nhà ở này bởi vướng đủ đường.

Ông Nguyễn Văn Danh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM cho biết, cả ba bên là Nhà nước, doanh nghiệp (DN) và người mua đều có những vướng mắc khiến việc xây dựng và đưa NƠXH vào sử dụng chậm trễ. Về phía Nhà nước là quỹ đất công ít, vốn ngân sách khó khăn trong khi muốn kêu gọi nguồn vốn xã hội tham gia xây dựng NƠXH thì cơ chế chính sách chưa đủ sức hấp dẫn DN. Về phía DN vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi trong khi vốn cho dự án NƠXH thời gian thu hồi lâu. Người thuê mua, mua NƠXH thì hầu hết có thu nhập thấp, không đủ khả năng trả 20% giá trị căn hộ ban đầu trước khi nguồn vốn vay được giải ngân. Bên cạnh đó, thời gian vay ngắn, người lao động khó có thể trả được 6-7 triệu đồng tiền gốc và lãi mỗi tháng.

Từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành đến nay, thành phố đã chấp thuận đầu tư 26 dự án NƠXH, tổng diện tích đất 86,7ha với khoảng 22.950 căn. Tuy nhiên cho đến thời điểm hiện tại mới chỉ có 4 dự án với 294 căn NƠXH được đưa vào sử dụng. Theo kế hoạch, giai đoạn 2013-2015 thành phố sẽ xây dựng 1,3 triệu mét vuông sàn NƠXH (khoảng 17.500 căn hộ), riêng năm 2013 sẽ hoàn thành và đưa vào sử dụng 11 dự án với 3.000 căn hộ. Trong khi đó, thống kê của Sở Xây dựng có khoảng 30.000 cán bộ, công chức, viên chức, người lao động có nhu cầu bức thiết về nhà ở; riêng ngành giáo dục có 20.000 trường hợp.

Dự án nhà ở xã hội, chung cư Đông Hưng 2 (quận 12)

Về vấn đề quỹ nhà, đất, ông Huỳnh Văn Thanh, Trưởng phòng Quản lý sử dụng đất, Sở Tài nguyên - Môi trường Tp.HCM cho biết, thành phố đang có hai nguồn bổ sung cho quỹ nhà, đất. Một là, kiến nghị mở rộng quy định đối với chủ đầu tư các dự án dưới 10ha thực hiện nghĩa vụ tài chính tương ứng với 10% diện tích đất hoặc 20% diện tích căn hộ của dự án để phát triển NƠXH, thay vì chỉ các dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10ha trở lên như hiện nay. Nguồn thứ hai là thành phố đang thực hiện rà soát hơn 150 dự án chủ đầu tư đang thực hiện dở dang phải ngưng lại và một số khu đất này sẽ được dành ra để xây dựng NƠXH.

Riêng với lãi suất cho người mua NƠXH, ông Trần Đình Cường, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Tp.HCM cho biết, thời gian hỗ trợ lãi suất của gói 30.000 tỷ đồng là 10 năm. Tuy nhiên, nếu người mua muốn vay dài hơn vẫn được nhưng sau 10 năm sẽ không còn lãi suất ưu đãi. "Sau 10 năm thì dư nợ còn rất ít, nên người mua dù không được hưởng lãi suất ưu đãi vẫn có thể trả được nợ", ông Cường nói. Cái vướng lớn nhất của người mua, theo ông Cường là việc thế chấp tài sản. Nguyên nhân là các tổ chức hành nghề công chứng không chấp nhận công chứng tài sản hình thành trong tương lai. Để giải quyết vấn đề này, các ngân hàng đã triển khai hợp đồng ba bên cam kết một số quyền lợi và nghĩa vụ, trong đó cũng quy định khi có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu thì chủ đầu tư giao cho ngân hàng chứ không phải cho người mua, sau đó ngân hàng và người mua cùng đi công chứng. Tuy nhiên, điều này cũng không phải suôn sẻ vì các dự án sau khi đưa vào sử dụng khá lâu mới có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu. Trong thời gian này, nếu người mua vi phạm hợp đồng và kéo nhau ra tòa thì hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu vì chưa được công chứng việc mua - bán và khi đó thiệt thòi sẽ thuộc về ngân hàng. 

Sự xung đột về pháp luật là một trong những khó khăn lớn của chương trình NƠXH - Đó là nhận định của ông Trần Văn Bảy, Phó Giám đốc Sở Tư pháp Tp.HCM. Bởi lẽ, dù Bộ Tư pháp có chấp thuận việc công chứng mua - bán tài sản hình thành trong tương lai nhưng Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự chỉ cho phép giao dịch bất động sản khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Ông Bảy cho biết, để tháo gỡ vấn đề này, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm đã có hướng dẫn công chứng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng thay vì công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai như hiện nay. Đây là một hình thức vận dụng luật và hiện một số ngân hàng cũng đã thực hiện. Tuy nhiên, để thực hiện căn cơ hơn thì cần phải tiếp tục sửa Luật Nhà ở.

(Theo HNM)

http://www.newssaigon.net/2014/03/Xay-dung-nha-o-xa-hoi-tai-Tp-HCM-Ca-ba-ben-cung-vuong.html

Bộ Xây dựng vừa ký một thông tư liên tịch với 3 bộ, ngành nhằm tháo gỡ vướng mắc và tạo điều kiện đẩy mạnh giải ngân gói 30.000 tỷ.

Theo đó, văn bản này được Bộ Xây dựng ký với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Bộ Tư pháp với nội dung quan trọng là cho phép các đối tượng thu nhập thấp có thể dùng chính căn hộ mua tại dự án nhà thu nhập thấp, nhà xã hội để thế chấp tại ngân hàng khi vay vốn từ gói 30.000 tỷ hỗ trợ nhà ở của Chính phủ.

Một đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, đây chính là bước đột phá quan trọng trong các quy định về điều kiện, thủ tục cho người thu nhập thấp khi vay gói 30.000 tỷ để mua nhà. Bởi trước đó, để có thể vay được, các ngân hàng buộc người vay phải chứng minh được khả năng trả nợ hoặc phải có tài sản khác thế chấp.

Ngoài quy định mở trên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam còn cho biết, tới đây, người thu nhập thấp khi vay vốn mua nhà, thay vì phải “hai con dấu” xác nhận của cơ quan đang làm việc và chính quyền địa phương, người dân chỉ cần “một con dấu” xác nhận về tình trạng nhà ở và thu nhập là có thể đủ điều kiện vay vốn mua nhà.

Lý giải về “mặt trái” của sự nới lỏng này, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết, quy định như vậy nhằm tạo điều kiện tối đa cho người dân về các thủ tục, hồ sơ giấy tờ để họ có thể nhanh chóng có nhà ở. Trước lo ngại về sự “thiếu trung thực” trong khai báo nếu chỉ “một con dấu” là cơ quan, Thứ trưởng Nam cho biết “sẽ có hậu kiểm” và tin vào sự giám sát lẫn nhau của các đồng nghiệp trong cơ quan người khai báo.

Ngoài ra, pháp luật cũng nêu rõ, cả người khai báo và lãnh đạo đơn vị khi ký vào bản xác nhận phải chịu trách nhiệm về những thông tin của người vay vốn mua nhà.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, tính đến ngày 17/2/2014, Ngân hàng Nhà nước đã xác nhận đăng ký hợp đồng cho vay đối với 17 doanh nghiệp với số tiền 1.466,5 tỷ đồng, trong đó các ngân hàng đã giải ngân cho 11 đoanh nghiệp với số tiền là 536,5 tỷ đồng.

Đối với khách hàng là hộ gia đình, cá nhân, đã có 5 ngân hàng cam kết cho vay 2.275 khách hàng cá nhân với số tiền là 821,3 tỷ đồng; trong đó, đã giải ngân cho 2.261 khách hàng với dư nợ 550,5 tỷ đồng.

http://www.newssaigon.net/2014/03/Goi-vay-30-nghin-ty-Khach-hang-duoc-the-chap-chinh-can-ho-cua-minh.html

Nhiều khách hàng mua đất phân lô bán nền tại các dự án xong không thể xây dựng nhà ở bởi vướng quy định phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị định 64

Rao bán đất phân lô tại một dự án ở quận 2, TP HCM. Ảnh: TẤN THẠNH

Anh Nguyễn Phước Vũ (ngụ quận 4, TP HCM) cho biết tháng 10-2012, anh mua lô đất diện tích 100 m2 thuộc dự án khu dân cư Phú Mỹ (phường Phú Mỹ, quận 7) do Công ty Dịch vụ công ích quận 4 làm chủ đầu tư. Anh đặt cọc đủ 95% tiền mua đất là 1,83 tỉ đồng, 5% còn lại sẽ trả chủ đầu tư khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Mua xong… để ngó!

Đầu năm 2014, anh Vũ có kế hoạch xây nhà nên đến gặp chủ đầu tư hỏi thủ tục xin phép xây dựng thì… té ngửa vì dự án đang gặp vướng mắc trong quá trình làm sổ đỏ, khách mua đất không thể xây nhà. Công ty Dịch vụ công ích quận 4 hướng dẫn anh Vũ theo Nghị định 64 của Chính phủ (có hiệu lực từ tháng 10-2012) thì các dự án bất động sản (BĐS) dù đã được quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, có thiết kế đô thị… vẫn phải xin phép xây dựng. “Thế nhưng, khi tôi lên UBND quận 7 xin cấp phép xây dựng nhà, cán bộ quận nói phải có sổ đỏ mới được. Quay ngược về tìm chủ đầu tư, họ nói “thông cảm” bởi phải chờ” - anh Vũ bức xúc.

Ông Đỗ Thành Nhân, Trưởng Phòng Kỹ thuật Công ty Dịch vụ công ích quận 4, cho biết không chỉ dự án khu dân cư Phú Mỹ mà nhiều dự án đất nền khác sau thời điểm Nghị định 64 có hiệu lực đều phải ngưng lại (Nghị định 64 sau đó lùi thời gian áp dụng đến ngày 1-7-2013). Dự án khu dân cư Phú Mỹ ra đời trước khi có Nghị định 181 (tháng 10-2004) hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và chủ đầu tư được phép phân lô bán nền trước khi xây nhà. Sau đó, công ty tiến hành phân lô bán nền và khách hàng xây dựng nhà bình thường theo mẫu. “Vướng mắc ở chỗ dự án trước đây làm bản vẽ thiết kế bằng tay. Đến khi Sở Tài nguyên - Môi trường TP đo đạc để tách thửa, làm sổ đỏ mới phát hiện chồng lằn ranh đất với dự án khác nên việc làm sổ đỏ bị ngưng lại. Vì vậy, khách hàng cũng không được cấp phép xây dựng nhà ở” - ông Nhân giải thích. Đến nay, UBND TP đã đồng ý điều chỉnh ranh, Sở Quy hoạch - Kiến trúc chấp thuận và hiện Công ty Dịch vụ công ích quận 4 đang làm thủ tục nộp UBND quận 7 điều chỉnh theo ranh mới để Sở Tài nguyên - Môi trường cấp sổ đỏ.

Nhiều dự án ngưng trệ

Theo tìm hiểu của chúng tôi, rất nhiều dự án đất nền trên địa bàn TP HCM rơi vào tình trạng khách hàng mua đất nhưng không được xây nhà. Ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Techcomreal, cho biết không ít khách hàng mua dự án đất nền khu dân cư An Phú, An Khánh (quận 2); khu dân cư Bình Hòa (quận Bình Thạnh)… cũng không thể xây nhà vì đất chưa có sổ đỏ. “Trong khi các giải pháp hỗ trợ phá băng thị trường BĐS chưa mấy hiệu quả thì vướng mắc của Nghị định 64 càng làm doanh nghiệp (DN) và thị trường thêm khó khăn. Người dân không mua đất dự án vì không thể xây nhà, các ngành vật liệu xây dựng đi theo BĐS cũng không thể hồi phục…” - ông Lộc nói.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Lê Thành, dù có quy định cấm các dự án phân lô bán nền trước khi xây dựng xong nhà nhưng thực tế cả người dân và DN đều lách. Chủ đầu tư bán đất dự án và khách hàng tự xây nhà theo đúng mẫu nhà được duyệt. Vấn đề nảy sinh từ sau khi Nghị định 64 có hiệu lực, các dự án BĐS đã quy hoạch chi tiết 1/500, được phê duyệt mẫu nhà, thiết kế quy hoạch đô thị… vẫn xin phép một lần nữa. Muốn vậy, dự án phải có sổ đỏ! Chủ đầu tư lại phải đóng tiền sử dụng đất xong mới được cấp sổ đỏ trong khi tiền sử dụng đất tính quá cao, vượt quá sức của DN nên dự án bị ngưng trệ. Kết quả là các dự án phân lô bán nền mà chủ đầu tư chưa có sổ đỏ, người dân đều mắc kẹt!

Vướng mắc của DN về tiền sử dụng đất bước đầu được tháo gỡ bằng Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 1-7-2014, quy định tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường nhưng đến nay lại chưa có thông tư hướng dẫn. “Trong khi đó, DN phải đóng tiền xong, có sổ đỏ thì khách hàng mới được xây dựng nhà” - ông Nghĩa nói. Do đó, các DN cho rằng đối với những dự án BĐS đã được phê duyệt quy hoạch 1/500, duyệt mẫu nhà…, không cần thiết phải xin phép xây dựng một lần nữa theo quy định của Nghị định 64 vì vừa thêm giấy phép con, thêm thủ tục hành chính không cần thiết.

Kiến nghị sửa đổi Nghị định 64

Hiệp hội BĐS TP HCM vừa có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi Nghị định 64. Cụ thể, điều 3 nghị định này yêu cầu các công trình xây dựng nhà ở trong dự án BĐS phải được cấp phép xây dựng là bất hợp lý. Bởi lẽ dự án đều được duyệt quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 với các chỉ tiêu xây dựng cụ thể, thiết kế mẫu nhà. Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM Lê Hoàng Châu kiến nghị sửa đổi, miễn giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 hoặc chỉ áp dụng đối với các dự án mới sau thời điểm ban hành Nghị định 64. 

Tác giả: Thái Phương

Theo LANDTODAY.NET

Tốn thêm tiền và thời gian

Một hộ dân đi xin cấp phép xây dựng (CPXD) căn nhà 80 m2, cao 3 tầng trên đường Phạm Thế Hiển (Q.8) cho biết theo quy định trước đây chỉ cần bản vẽ kiến trúc, tốn khoảng 3-4 triệu đồng, còn quy định mới phải thuê làm bản vẽ kết cấu tốn thêm khoảng 10 triệu đồng và khoảng 1 tháng để hoàn thành. Trước đây, người dân có thể sử dụng 17 loại giấy tờ nhà, đất được cấp trước và sau năm 1975 để làm cơ sở xin CPXD. Thậm chí nhà, đất chưa có giấy chủ quyền, nhưng trong khu dân cư ổn định, không có tranh chấp, đủ điều kiện cấp giấy chủ quyền nhưng chưa làm thủ tục cấp giấy cũng được CPXD. Giờ đây, theo Nghị định 64, phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất mới được CPXD. 

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, nhận xét quy định mới yêu cầu phải có quy hoạch chi tiết 1/500, có quy chế quản lý đô thị… thì mới được CPXD. Trong khi ở TP.HCM chưa quận, huyện nào có quy hoạch 1/500, chỉ những dự án của doanh nghiệp mới có quy hoạch này.

Bản thân quy hoạch chi tiết 1/500 đã quy định rõ về khoảng lùi, tầng cao, kiến trúc… rất chi tiết, đầy đủ trước đây, những dự án đã được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 thì không phải xin CPXD, chủ nhà chỉ xây dựng theo mẫu nhà chung của toàn dự án. “Những người đã mua nền đất tại các dự án mà chưa kịp xây dựng sẽ phải làm thêm khâu xin phép. Như vậy sắp tới, hàng ngàn lô đất trong các dự án nhà ở liên kế phải làm thêm khâu xin CPXD. Điều này chỉ thêm phiền toái, làm khổ dân, thêm việc cho doanh nghiệp. Bản thân nhà nước ôm thêm việc không cần thiết, tốn kém kinh phí thực hiện”, ông Nghĩa nói.

Không thể thực hiện

Lãnh đạo một quận thừa nhận hiện quy hoạch chi tiết 1/500 hầu hết đều do chủ đầu tư lập khi triển khai một dự án cụ thể. Theo tiến độ, quy hoạch chung 1/2.000 ở các quận, huyện đến tháng 9.2013 mới xong, còn 1/500 thì chưa biết khi nào. Như vậy, ngoài các dự án mà doanh nghiệp đã lập quy hoạch 1/500 thì phần diện tích còn lại (chưa phủ quy hoạch 1/500 - PV) sẽ không thể nào CPXD được.

“Người soạn thảo không làm ở địa phương, nên đưa ra quá lý tưởng nhưng không thể thực hiện được với thực tế hạ tầng hiện nay. Nếu áp dụng theo đúng quy định này thì ở địa bàn quận sẽ không cấp được giấy phép nào cả. Không nên chi tiết như vậy, mà nên giao về cho địa phương có khoảng hở để địa phương cấp phép cho phù hợp, làm sao không trái với luật Xây dựng, luật Quy hoạch là được”, vị này đề xuất.

Một cán bộ của Sở Xây dựng nói rằng nếu quy định mới không được sửa thì không CPXD. Không chỉ ở TP.HCM mà các tỉnh thành khác cũng vướng vì chưa có địa phương nào có quy hoạch 1/500. Hiện Sở đang có khoảng 50 hồ sơ chưa được giải quyết gồm những hồ sơ đã nộp trước khi Nghị định 64 có hiệu lực nhưng chưa kịp cấp và một số hồ sơ mới.

Liên quan đến điều kiện khi được CPXD phải phù hợp quy hoạch 1/500, quy chế quản lý đô thị, kiến trúc đô thị, thiết kế đô thị… được cơ quan nhà nước ban hành, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Hữu Tín đã gửi đến Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng kiến nghị, đối với nhà liên kế trong khu đô thị cho phép thành phố được CPXD theo quy định cũ. Đối với các khu vực chưa có quy hoạch 1/500 cho phép căn cứ giấy phép quy hoạch, chứng chỉ quy hoạch… để CPXD. Thành phố cũng kiến nghị không quy định bản vẽ kết cấu trong hồ sơ CPXD, nhằm tách công tác quản lý nhà nước về chất lượng công trình ra sau giai đoạn CPXD.

Theo Thanh Niên

http://www.newssaigon.net/2014/03/Mua-dat-du-an-khong-xay-duoc-nha-vi-vuong-Nghi-dinh.html