Trang chủMua đất dự án không xây được nhà vì vướng Nghị định
Thứ Tư, 29 tháng 7, 2015
Nhiều khách hàng mua đất phân lô bán nền tại các dự án xong không thể xây dựng nhà ở bởi vướng quy định phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị định 64
Rao bán đất phân lô tại một dự án ở quận 2, TP HCM. Ảnh: TẤN THẠNH
Anh Nguyễn Phước Vũ (ngụ quận 4, TP HCM) cho biết tháng 10-2012, anh mua lô đất diện tích 100 m2 thuộc dự án khu dân cư Phú Mỹ (phường Phú Mỹ, quận 7) do Công ty Dịch vụ công ích quận 4 làm chủ đầu tư. Anh đặt cọc đủ 95% tiền mua đất là 1,83 tỉ đồng, 5% còn lại sẽ trả chủ đầu tư khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Mua xong… để ngó!
Đầu năm 2014, anh Vũ có kế hoạch xây nhà nên đến gặp chủ đầu tư hỏi thủ tục xin phép xây dựng thì… té ngửa vì dự án đang gặp vướng mắc trong quá trình làm sổ đỏ, khách mua đất không thể xây nhà. Công ty Dịch vụ công ích quận 4 hướng dẫn anh Vũ theo Nghị định 64 của Chính phủ (có hiệu lực từ tháng 10-2012) thì các dự án bất động sản (BĐS) dù đã được quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, có thiết kế đô thị… vẫn phải xin phép xây dựng. “Thế nhưng, khi tôi lên UBND quận 7 xin cấp phép xây dựng nhà, cán bộ quận nói phải có sổ đỏ mới được. Quay ngược về tìm chủ đầu tư, họ nói “thông cảm” bởi phải chờ” - anh Vũ bức xúc.
Ông Đỗ Thành Nhân, Trưởng Phòng Kỹ thuật Công ty Dịch vụ công ích quận 4, cho biết không chỉ dự án khu dân cư Phú Mỹ mà nhiều dự án đất nền khác sau thời điểm Nghị định 64 có hiệu lực đều phải ngưng lại (Nghị định 64 sau đó lùi thời gian áp dụng đến ngày 1-7-2013). Dự án khu dân cư Phú Mỹ ra đời trước khi có Nghị định 181 (tháng 10-2004) hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và chủ đầu tư được phép phân lô bán nền trước khi xây nhà. Sau đó, công ty tiến hành phân lô bán nền và khách hàng xây dựng nhà bình thường theo mẫu. “Vướng mắc ở chỗ dự án trước đây làm bản vẽ thiết kế bằng tay. Đến khi Sở Tài nguyên - Môi trường TP đo đạc để tách thửa, làm sổ đỏ mới phát hiện chồng lằn ranh đất với dự án khác nên việc làm sổ đỏ bị ngưng lại. Vì vậy, khách hàng cũng không được cấp phép xây dựng nhà ở” - ông Nhân giải thích. Đến nay, UBND TP đã đồng ý điều chỉnh ranh, Sở Quy hoạch - Kiến trúc chấp thuận và hiện Công ty Dịch vụ công ích quận 4 đang làm thủ tục nộp UBND quận 7 điều chỉnh theo ranh mới để Sở Tài nguyên - Môi trường cấp sổ đỏ.
Nhiều dự án ngưng trệ
Theo tìm hiểu của chúng tôi, rất nhiều dự án đất nền trên địa bàn TP HCM rơi vào tình trạng khách hàng mua đất nhưng không được xây nhà. Ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Techcomreal, cho biết không ít khách hàng mua dự án đất nền khu dân cư An Phú, An Khánh (quận 2); khu dân cư Bình Hòa (quận Bình Thạnh)… cũng không thể xây nhà vì đất chưa có sổ đỏ. “Trong khi các giải pháp hỗ trợ phá băng thị trường BĐS chưa mấy hiệu quả thì vướng mắc của Nghị định 64 càng làm doanh nghiệp (DN) và thị trường thêm khó khăn. Người dân không mua đất dự án vì không thể xây nhà, các ngành vật liệu xây dựng đi theo BĐS cũng không thể hồi phục…” - ông Lộc nói.
Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Lê Thành, dù có quy định cấm các dự án phân lô bán nền trước khi xây dựng xong nhà nhưng thực tế cả người dân và DN đều lách. Chủ đầu tư bán đất dự án và khách hàng tự xây nhà theo đúng mẫu nhà được duyệt. Vấn đề nảy sinh từ sau khi Nghị định 64 có hiệu lực, các dự án BĐS đã quy hoạch chi tiết 1/500, được phê duyệt mẫu nhà, thiết kế quy hoạch đô thị… vẫn xin phép một lần nữa. Muốn vậy, dự án phải có sổ đỏ! Chủ đầu tư lại phải đóng tiền sử dụng đất xong mới được cấp sổ đỏ trong khi tiền sử dụng đất tính quá cao, vượt quá sức của DN nên dự án bị ngưng trệ. Kết quả là các dự án phân lô bán nền mà chủ đầu tư chưa có sổ đỏ, người dân đều mắc kẹt!
Vướng mắc của DN về tiền sử dụng đất bước đầu được tháo gỡ bằng Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 1-7-2014, quy định tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường nhưng đến nay lại chưa có thông tư hướng dẫn. “Trong khi đó, DN phải đóng tiền xong, có sổ đỏ thì khách hàng mới được xây dựng nhà” - ông Nghĩa nói. Do đó, các DN cho rằng đối với những dự án BĐS đã được phê duyệt quy hoạch 1/500, duyệt mẫu nhà…, không cần thiết phải xin phép xây dựng một lần nữa theo quy định của Nghị định 64 vì vừa thêm giấy phép con, thêm thủ tục hành chính không cần thiết.
Kiến nghị sửa đổi Nghị định 64
Hiệp hội BĐS TP HCM vừa có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi Nghị định 64. Cụ thể, điều 3 nghị định này yêu cầu các công trình xây dựng nhà ở trong dự án BĐS phải được cấp phép xây dựng là bất hợp lý. Bởi lẽ dự án đều được duyệt quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 với các chỉ tiêu xây dựng cụ thể, thiết kế mẫu nhà. Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM Lê Hoàng Châu kiến nghị sửa đổi, miễn giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 hoặc chỉ áp dụng đối với các dự án mới sau thời điểm ban hành Nghị định 64.
Tác giả: Thái Phương
Theo LANDTODAY.NET
Tốn thêm tiền và thời gian
Một hộ dân đi xin cấp phép xây dựng (CPXD) căn nhà 80 m2, cao 3 tầng trên đường Phạm Thế Hiển (Q.8) cho biết theo quy định trước đây chỉ cần bản vẽ kiến trúc, tốn khoảng 3-4 triệu đồng, còn quy định mới phải thuê làm bản vẽ kết cấu tốn thêm khoảng 10 triệu đồng và khoảng 1 tháng để hoàn thành. Trước đây, người dân có thể sử dụng 17 loại giấy tờ nhà, đất được cấp trước và sau năm 1975 để làm cơ sở xin CPXD. Thậm chí nhà, đất chưa có giấy chủ quyền, nhưng trong khu dân cư ổn định, không có tranh chấp, đủ điều kiện cấp giấy chủ quyền nhưng chưa làm thủ tục cấp giấy cũng được CPXD. Giờ đây, theo Nghị định 64, phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất mới được CPXD.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, nhận xét quy định mới yêu cầu phải có quy hoạch chi tiết 1/500, có quy chế quản lý đô thị… thì mới được CPXD. Trong khi ở TP.HCM chưa quận, huyện nào có quy hoạch 1/500, chỉ những dự án của doanh nghiệp mới có quy hoạch này.
Bản thân quy hoạch chi tiết 1/500 đã quy định rõ về khoảng lùi, tầng cao, kiến trúc… rất chi tiết, đầy đủ trước đây, những dự án đã được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 thì không phải xin CPXD, chủ nhà chỉ xây dựng theo mẫu nhà chung của toàn dự án. “Những người đã mua nền đất tại các dự án mà chưa kịp xây dựng sẽ phải làm thêm khâu xin phép. Như vậy sắp tới, hàng ngàn lô đất trong các dự án nhà ở liên kế phải làm thêm khâu xin CPXD. Điều này chỉ thêm phiền toái, làm khổ dân, thêm việc cho doanh nghiệp. Bản thân nhà nước ôm thêm việc không cần thiết, tốn kém kinh phí thực hiện”, ông Nghĩa nói.
Không thể thực hiện
Lãnh đạo một quận thừa nhận hiện quy hoạch chi tiết 1/500 hầu hết đều do chủ đầu tư lập khi triển khai một dự án cụ thể. Theo tiến độ, quy hoạch chung 1/2.000 ở các quận, huyện đến tháng 9.2013 mới xong, còn 1/500 thì chưa biết khi nào. Như vậy, ngoài các dự án mà doanh nghiệp đã lập quy hoạch 1/500 thì phần diện tích còn lại (chưa phủ quy hoạch 1/500 - PV) sẽ không thể nào CPXD được.
“Người soạn thảo không làm ở địa phương, nên đưa ra quá lý tưởng nhưng không thể thực hiện được với thực tế hạ tầng hiện nay. Nếu áp dụng theo đúng quy định này thì ở địa bàn quận sẽ không cấp được giấy phép nào cả. Không nên chi tiết như vậy, mà nên giao về cho địa phương có khoảng hở để địa phương cấp phép cho phù hợp, làm sao không trái với luật Xây dựng, luật Quy hoạch là được”, vị này đề xuất.
Một cán bộ của Sở Xây dựng nói rằng nếu quy định mới không được sửa thì không CPXD. Không chỉ ở TP.HCM mà các tỉnh thành khác cũng vướng vì chưa có địa phương nào có quy hoạch 1/500. Hiện Sở đang có khoảng 50 hồ sơ chưa được giải quyết gồm những hồ sơ đã nộp trước khi Nghị định 64 có hiệu lực nhưng chưa kịp cấp và một số hồ sơ mới.
Liên quan đến điều kiện khi được CPXD phải phù hợp quy hoạch 1/500, quy chế quản lý đô thị, kiến trúc đô thị, thiết kế đô thị… được cơ quan nhà nước ban hành, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Hữu Tín đã gửi đến Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng kiến nghị, đối với nhà liên kế trong khu đô thị cho phép thành phố được CPXD theo quy định cũ. Đối với các khu vực chưa có quy hoạch 1/500 cho phép căn cứ giấy phép quy hoạch, chứng chỉ quy hoạch… để CPXD. Thành phố cũng kiến nghị không quy định bản vẽ kết cấu trong hồ sơ CPXD, nhằm tách công tác quản lý nhà nước về chất lượng công trình ra sau giai đoạn CPXD.
Theo Thanh Niên
XEM THÊM CÁC BÀI VIẾT LIÊN QUAN
.jpg)
